城市是現(xiàn)代化建設(shè)的重要載體、人民幸福生活的重要空間。5月28日，國務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），為全國城市更新工作劃定了清晰的“施工圖”和“驗(yàn)收表”。
根據(jù)《規(guī)劃》，到2030年，城市更新行動(dòng)取得重要進(jìn)展，城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效，安全發(fā)展基礎(chǔ)更加牢固，服務(wù)效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，新舊動(dòng)能加快轉(zhuǎn)換，文化遺產(chǎn)有效保護(hù)，風(fēng)貌特色更加彰顯，治理水平大幅提高，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。到2035年，城市更新體制機(jī)制更加完善，城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效取得顯著成效，創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市基本建成。
具體來看，《規(guī)劃》以量化指標(biāo)的形式明確了“十五五”時(shí)期城市更新的具體目標(biāo)。住房安居方面，將改造城鎮(zhèn)危舊房約50萬套（間），新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約11.5萬個(gè)，城中村改造約4000個(gè)。公共空間方面，將改造提升老舊街區(qū)廠區(qū)約1500個(gè)，新建及改擴(kuò)建體育場地面積12.8萬公頃，改造提升城市公園綠地2萬公頃。安全韌性方面，將完成城市地下管網(wǎng)改造36.5萬公里，改造存量應(yīng)急避難場所5萬個(gè)，城鎮(zhèn)房屋基礎(chǔ)信息數(shù)字化率將達(dá)到95%以上。
據(jù)多家機(jī)構(gòu)測算，“十五五”期間城市更新市場總?cè)萘款A(yù)計(jì)達(dá)15萬億元至20萬億元。這一政策紅利將全面激活相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，帶來長期投資機(jī)遇。中信建投證券研報(bào)表示，高質(zhì)量開展城市更新對(duì)打造高品質(zhì)的住宅、宜居的城市空間、便利的周邊配套提出更高的要求，產(chǎn)品力強(qiáng)、布局核心城市的房企有望深度參與到高質(zhì)量城市更新工作中。在銀河證券看來，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，與城市更新、老舊小區(qū)改造等相關(guān)的建筑施工、規(guī)劃咨詢、檢驗(yàn)檢測、裝修裝飾等板塊將受益。
58同城研究院院長張波表示，《規(guī)劃》的出臺(tái)，標(biāo)志著城市更新步入制度化、長效化、市場化的新階段。城市更新正從單一的物理空間改造，向“空間+產(chǎn)業(yè)+消費(fèi)”復(fù)合驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，對(duì)房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前城市更新已進(jìn)入全面加速期，既為城市高質(zhì)量發(fā)展注入持久動(dòng)力，也為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場帶來廣闊機(jī)遇。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，城市更新直接帶動(dòng)建筑、建材、工程機(jī)械、規(guī)劃設(shè)計(jì)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，僅地下管網(wǎng)一項(xiàng)就將達(dá)5萬億元。老舊小區(qū)、城中村、危舊房的改造，也將持續(xù)拉動(dòng)裝修裝飾、家居建材、電梯等行業(yè)增長。
根據(jù)《規(guī)劃》，推動(dòng)老舊街區(qū)廠區(qū)、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效樓宇等轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)化提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)，因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，提升城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力。發(fā)展智能建造，培育現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)鏈。推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)，發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、冰雪經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)、賽事經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)等。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，城市更新不是簡單的“拆舊建新”，而是通過空間重構(gòu)激活消費(fèi)潛能。老舊街區(qū)、廠區(qū)改造為文創(chuàng)園區(qū)、特色商業(yè)街區(qū)，將直接帶動(dòng)餐飲、零售、文娛等業(yè)態(tài)繁榮；體育場地、公園綠地的改造提升，則為體育消費(fèi)、親子消費(fèi)、銀發(fā)消費(fèi)、休閑消費(fèi)等創(chuàng)造新場景，進(jìn)一步拓展城市消費(fèi)的廣度與深度。
由于城市更新涉及面廣、資金需求大，《規(guī)劃》在政策支持層面也拿出了“干貨”。
在投融資方面，《規(guī)劃》構(gòu)建可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營投融資體系。明確允許通過地方政府專項(xiàng)債券支持符合條件的城市更新項(xiàng)目建設(shè)，支持用作項(xiàng)目資本金；對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、符合條件的項(xiàng)目，允許采用綜合開發(fā)、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目投資等市場化模式給予支持。推動(dòng)符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等；支持符合條件的城市更新企業(yè)發(fā)行公司債券、中期票據(jù)。
同時(shí)，按照誰受益、誰出資原則，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，構(gòu)建政府、市場、居民資金合理共擔(dān)機(jī)制。規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制，鼓勵(lì)民營企業(yè)積極參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營。穩(wěn)慎推進(jìn)公用事業(yè)價(jià)格改革。更大力度支持盤活存量土地。例如，推動(dòng)土地用途和建筑功能依法合理轉(zhuǎn)換；鼓勵(lì)多主體合作改造。合理降低土地整合、置換、聯(lián)合開發(fā)中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。規(guī)范長期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)等土地供應(yīng)方式，支持帶方案出讓。
從“開發(fā)”到“更新”，從“有沒有”到“好不好”，隨著數(shù)萬億投資穩(wěn)步落地、新消費(fèi)場景次第開花、新產(chǎn)業(yè)空間拔節(jié)生長，城市更新的綜合效益將在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等多個(gè)維度持續(xù)釋放，為高質(zhì)量發(fā)展注入持久動(dòng)力。
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